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Der neoliberale Wohnungsmarkt ist am Ende – es ist Zeit für einen handelnden Sozialstaat!

Das Wachstum der Großstädte hält trotz stagnierender Urbanisierungsquote an – v.a. Menschen aus kleineren Städten zieht es in die Metropolregionen. Gleichzeitig entsteht zu wenig Wohnraum für die neue großstädtische Bevölkerung. Hinzu kommt die Vernachlässigung der Infrastruktur des ländlichen Raums, die damit weniger attraktiv werden. Zusammen bildet dies eine gute Grundlage für finanzielle Investitionen bzw. einen guten Nährboden für Finanzspekulationen, verbunden mit der Hoffnung auf schnelles Geld.

Das Ergebnis schlägt sich in Mieten nieder, die weit über der Inflation in die Höhe schießen, mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen und zu einem Großteil weder in Instandhaltung noch Ausbau gesteckt werden, sondern als Dividende an der Börse ausgeschüttet werden. Auf den Emissionspreis der Aktien der Vonovia ergeben sich so traumhafte jährliche Renditen von über 8 Prozent. Auf der Kehrseite der Medaille entspricht dies im Schnitt 160€ je Miete je Monat – eine enorme Belastung für Mieter*innen. Vergleichbare Zahlen liefern andere Größen der Branche wie Deutsche Wohnen oder LEG Immobilien.

Die Analyse zeigt: Der Markt hat versagt

Ziel einer marktwirtschaftlichen organisierten Volkswirtschaft ist das Erreichen effizienter Marktgleichgewichte. In der Regel findet sich dies langfristig an dem Punkt der Grenzkosten, d.h. Gewinne bzw. Renditen liegen übersteigen die Inflation nicht. In Zeiten eines negativen Leitzinses und niedrigen Inflationsraten sind die hohen Emissions- und Realrenditen der Immobiliengiganten ein starkes Indiz für Marktversagen. Ein Marktversagen, das stark mit dem Zeitpunkt des Verkaufs von Wohnungsgesellschaften in der Trägerschaft von Kommunen & Ländern korreliert – wie bspw. in Dresden ab dem Jahr 2006. Heute haben wir eine Immobilienlandschaft, die stark oligopolistisch geprägt ist. Hinzu kommt die fehlende Nachfrageelastizität im Immobilienbereich: Kaum jemand kann ohne Weiteres ständig in den günstigsten Wohnraum wechseln, schon gar nicht städteübergreifend.

Eine umfangreiche staatliche Regulierung zum Mieter*innenschutz ist somit angebracht, gerechtfertigt und zwingend notwendig. Das Grundbedürfnis des Wohnens darf nicht zur Gelddruckmaschine einiger findiger Investor*innen zweckentfremdet werden.

Das Ende der Urbanisierung?

Im Rahmen der Debatte um steigende Mieten in Großstädten wird schnell der Ruf danach laut, dass bei einer bundesweit stagnierenden Bevölkerungszahl doch ausreichend Wohnraum zur Verfügung stehen würde und eben nicht jede*r in der Stadt bzw. Großstadt wohnen könne.

Große Städte sind gegenüber ländlichen Strukturen vor allem im Punkt der Kosteneffizienz der Infrastruktur deutlich überlegen. Durch eine hohe Bevölkerungsdichte können öffentlicher Nahverkehr, Wasser- & Stromnetz oder Mobilfunk & Glasfasernetz höchste Effizienz erreichen.

Im Weiteren nicht berücksichtigt werden dabei Bevölkerungswanderungen zwischen den Bundesländern und das Grundbedürfnis der Selbstverwirklichung mit freien Entfaltungsmöglichkeiten an allen Orten. Der Geldbeutel darf nicht darüber entscheiden, ob ich auf dem Stadt oder dem Land wohne bzw. in welche Stadt ich wohne. Ziel muss zudem sein, gleichwertige Lebensverhältnisse im ländlichen Raum herzustellen. Dazu müssen dort beispielsweise gleiche Bildungschancen garantiert oder eine bessere Anbindung an größere Ballungszentren hergestellt werden, indem unter anderem der Schienenverkehr oder leistungsstarkes Breitband ausgebaut werden.

Eigentümer*innen in die Pflicht nehmen – im Zweifel Besitz vergesellschaften!

„Eigentum verpflichtet.  Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ heißt es in Artikel 14 des Grundgesetzes. Wenn nur knapp über die Hälfte der Kaltmiete in Instandhaltung gesteckt werden und trotz Nullzinsen fast ein Drittel der Kaltmiete in die Kapitalrefinanzierung fließt, fühlen sich die Immobiliengiganten wohl eher den Aktionär*innen verpflichtet als den Mieter*innen oder der Allgemeinheit.

Die Mietpreisbremse auf Basis des lokalen Mietspiegels hat unter anderem auf Grund des zunehmenden Marktversagens und etlicher Schlupflöcher nicht gegriffen. Außerdem sind feste Höchstwerte der Kaltmiete auf bestimmte Maximalwerte je Quadratmeter unflexibel und nicht zielführend. Stattdessen muss die Kaltmiete einen festen Mindestbestandteil von min. 80% für die Instandhaltung des Wohnraums vorsehen, der nicht unterschritten werden darf. Der verbleibende Anteil der Kaltmiete kann weiterhin frei auf Verwaltungs- und Investitionskosten sowie den Gewinn verteilt werden. Die Mietpreisbremse ist eines von mehreren Instrumenten, um den stetigen Anstieg von Mieten effektiv aufzuhalten. Dazu muss die Mietpreisbremse weiter ausgebaut werden. Sie muss um umfassende Schadensersatzansprüche ergänzt werden. Zusätzlich braucht es einen Mietendeckel ohne Ausnahmen, der sich am Mietspiegel orientiert.

Da insbesondere Kurzzeitvermietungen in unserer immer flexibler werdenden Welt zunehmen, werden auch möblierte Wohnungen zunehmend attraktiver und in der Zahl deutlich zunehmen. Die bestehende Mietpreisbremse muss also zwingend auch auf den Markt möblierter Wohnungen ausgedehnt werden.

Zusätzlich müssen Kommunen Investor*innen beim Neubau durch entsprechende Vorschriften stärker in die Pflicht nehmen: Bei Neubau von Mietwohnungen muss künftig durch öffentliche wie private Bauträger ein Anteil von min. 30% der zu bauenden Wohnungen für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen werden. Diese 30% neuer sozialer Wohnungsbau müssen bundesweit ohne zeitliche Begrenzung bestehen bleiben.

Ein großes Problem neben den Kaltmieten sind künstlich in die Höhe geschraubte Nebenkosten, insbesondere wenn Auftragsgebende und Auftragsnehmende aus demselben Unternehmen kommen. Um Missbrauch vorzubeugen, müssen in einem solchen Fall die internen Verrechnungspreise offengelegt und mit dem üblichen Marktpreis vergleichbar gemacht werden. Außerdem muss klar zwischen notwendigen und freiwilligen Bestandteilen der Nebenkosten unterschieden werden, so dass Mieter*innen im Zweifel auf gewisse Leistungen verzichten können. Um Nebenkostenwucher effektiver zu bekämpfen, müssen Mieter*innen die Möglichkeit haben im angemessenen Maße zu bestimmen, welche Dienstleistungen sie erfahren wollen. Außerdem müssen die Mieter*innen über die Anbieter*innen der Nebenkostenleistung entscheiden können.

Die Privatisierung vieler Wohnungsgesellschaften der öffentlichen Hand war ein großer Fehler. Genossenschaftlich und kommunal organisierte Wohnungsgesellschaften bieten einen natürlichen Schutz vor in die Höhe schießender Mieten und Nebenkosten, da ein Eigeninteresse an kostengünstigem Wohnraum besteht. Wenn der Wohnungsmarkt auch durch starke staatliche Eingriffe und die Rückausrichtung der Immobiliengesellschaften auf das Allgemeinwohl weiterhin nicht zu einem effizienten Marktergebnis führen, sind Vergesellschaftungen die richtige Antwort. Vergesellschaften sind dabei insbesondere in Form von Rücküberführungen in genossenschaftlich organisierte Wohnungsgesellschaften durchzuführen. Die Entschädigungszahlungen an die aktuellen Eigentümer*innen bzw. Besitzer*innen sind dabei angemessen zu entschädigen. Eine angemessene Entschädigung kann dabei in Übereinstimmung mit Art. 14 Abs. 3 GG deutlich unter den aktuellen Blasenpreisen für Immobilien liegen.

Die Wohnungsnot der Städte darf nicht zur Handlungsohnmacht der Politik und zur Narrenfreiheit von Investor*innen führen. Wenn Vorgaben durch Bebauungspläne, Baugenehmigungen oder Verordnungen zum Mieter*innenschutz – insbesondere beim Anteil von Sozialwohnungen – beim Neu- und Umbau nicht eingehalten werden, sind zeitweise Vergesellschaftungen angebracht und denkbar.

Bauen, Bauen, Bauen! – Stadtplanung mit Köpfchen

Letztlich lösen alle Maßnahmen zur Begrenzung der Höhe der Miete nicht die generelle Wohnungsknappheit. Der Leerstand ist in den Großstädten niedrig wie nie. Grundstücke, deren Bebauung vor 20 Jahren aus Kostengründen noch undenkbar gewesen wäre, rücken in die engere Auswahl für neue Wohngebiete.

In den Zeiten dieses Baubooms im überhitzten Markt ist es wichtig einen kühlen Kopf in der Stadtplanung zu bewahren. Das ist nur bei ausreichender personeller Ausstattung in den zuständigen Ämtern möglich, sonst bleiben Baugenehmigungen, Bebauungspläne & Co. auf der Strecke. Für den Neu- & Erweiterungsbau sind dabei kommunale, städtische oder genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften zu bevorzugen.

Zudem darf nicht einfach nur billig und schnell nach oben gebaut werden. Die Städte müssen in die Lage versetzt werden, maßgeblich an der Gestaltung des Stadtbildes mitzubestimmen. Es kann nicht einfach nur schnell und nach oben gebaut werden, so dass am Ende jede Grünfläche zubetoniert bzw. „nachverdichtet“ wurde und wir in einer grauen Betonstadt leben. Dazu gehören Gestaltungssatzungen genauso wie ausgewiesene Naherholungsgebiete sowie Grün- und Parkanlagen. Hamburg & Wien sind eindrückliche Beispiele dafür, dass auch serieller Wohnungsbau schön sein kann.

Zusätzliche „Filetstücke“ in den Innenstädten können dadurch gewonnen werden, dass das Auto als nach wie vor primäres Verkehrsmittel weiter zurückgedrängt wird, indem Durchgangsverkehr konsequent um die Stadt herumgeleitet wird und in der Folge Autospuren sowie Parkplätze zurückgebaut werden. Um die Mobilität dennoch abzusichern, sind insbesondere der platzsparende schienengebundene ÖPNV sowie Radverkehr zu fördern.

Neben diesen eher gestalterischen Aspekten ist beim Neubau selbstverständlich eine mitwachsende Infrastruktur zu beachten: neben einer verkehrstechnischen Anbindung sind Räume für Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitaktivitäten zu schaffen. Reine Wohngebiete drohen vor allem am Stadtrand zu leblosen „Schlafstädten“ zu verkommen, die geringe Lebensqualität und eine tote Stadtgesellschaft hervorbringen. Zusätzlich sollen ausgeglichene Mieter*innenverhältnisse geschaffen werden, so dass weder reine Luxusviertel noch Armutsviertel entstehen.

Fazit

  1. Ein fester Mindestbestandteil der Kaltmiete von min. 80% muss für die Instandhaltung des Wohnraums vorgesehen und darf nicht unterschritten werden.
  2. Interne Verrechnungspreise müssen offengelegt und mit dem üblichen Marktpreis vergleichbar gemacht werden, um künstlich in die Höhe geschraubte Nebenkosten effektiv zu verhindern.
  3. Bei Neubau von Mietwohnungen durch öffentliche wie private Bauträger muss künftig ein Anteil von min. 30% der zu bauenden Wohnungen für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen werden.
  4. Wenn der Wohnungsmarkt auch durch starke staatliche Eingriffe und die Rückausrichtung der Immobiliengesellschaften auf das Allgemeinwohl weiterhin nicht zu einem effizienten Marktergebnis führt, sollen Rücküberführungen in genossenschaftlich organisierte Wohnungsgesellschaften vorgenommen werden

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